Entenda como funcionam os contratos built to suit (BTS)
A sofisticação dos negócios imobiliários leva à criação de novas modalidades contratuais, e consequentemente, à necessidade de a legislação se adaptar e acomodar estas formas, quando lícitas.
Assim foi que, em 2012, a Lei n.º 12.744/2012 alterou a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para dispor sobre uma nova modalidade contratual que, fora do diploma legal, é conhecida como built to suit (BTS).
A expressão em inglês built to suit significa “construir para servir”, em Português, ou ainda: “fazer para caber”, que nada mais significa do que algo feito sob encomenda para caber dentro das necessidades de um determinado negócio ou projeto.
Nas locações realizadas no âmbito dos contratos built to suit (BTS), o proprietário/locador pode construir ou reformar o imóvel de acordo com as necessidades do locatário, com a contrapartida de que os custos devem ser inseridos e diluídos no valor do aluguel, mensalmente, até a quitação do investimento.
A duração do contrato é a primeira consequência deste tipo de negociação. Com efeito, trata-se de locações com duração média entre 10 e 20 anos, a fim de que haja tempo suficiente para a absorção dos custos realizados na construção/reforma do imóvel.
Outra consequência é a ausência da cláusula revisional nos contratos.
A possibilidade de renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação é permitida pela Lei nº 8.245/1991, e assim é usada nos contratos built to suit para evitar o risco de o proprietário não conseguir cobrir o custo do investimento.
Logo, nos contratos BTS, o valor mensal do aluguel é fixo, e ademais, a multa rescisória pactuada neles geralmente equivale ao valor total do empreendimento, deduzido o valor que já foi pago.
Em resumo, os contratos built to suit (BTS) são basicamente o financiamento de uma construção ou reforma, com possibilidade de ocupação do imóvel.
São negócios bastante atraentes para os investidores, sobretudo diante da chance de alta rentabilidade e de todas estas garantias contratuais que oferecem segurança, fazendo dos contratos BTS um investimento de baixo risco.
Justamente por isso é que os contratos built to suit (BTS) têm sido alvo do interesse de holdings e empresas de empreendimentos imobiliários, administradores de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), plataformas de financiamento coletivo (crowdfunding) para captação de investimento e até mesmo investidores individuais.
Para os locadores, também se trata de uma opção interessante, pois as incorporadoras e administradoras que oferecem estes negócios têm a expertise e as condições financeiras de realizar as construções e reformas.
Dessa forma, o locatário tem a oportunidade locar e utilizar um imóvel cujas instalações novas foram feitas em conformidade com a sua necessidade, sem o ônus de conduzir as reformas ou despender seu próprio dinheiro para realizá-las, podendo pagar por elas em um médio ou longo prazo.
Mas, para que todas as benesses dessa modalidade contratual sejam aproveitadas, os instrumentos contratuais devem ser redigidos por profissionais especializados, em conformidade com a pesquisa, planejamento e estratégia do empreendimento, e com as disposições jurídicas aplicáveis, tomando bastante cuidado, sobretudo, com questões referentes a:
- prazo da locação;
- convenção de não revisão;
- possibilidades de rescisão contratual;
- limites da reforma ou construção a ser realizada.
Recomendamos às empresas, investidores e locadores que busquem assessoria jurídica para a redação e análise de contratos.
Este é um artigo de teor informativo e não equivale a um parecer ou consulta jurídica.
