Due diligence imobiliário: o que é e como é feito

O termo “due diligence” significa, literalmente “diligência devida” ou “diligência justa”. Mas no contexto jurídico brasileiro, a tradução mais usada é “diligência prévia”. 

Afinal, a due diligence é, de fato, um procedimento preliminar que tem a finalidade de garantir que todos os detalhes de uma operação estejam em conformidade com a lei e detectar possíveis riscos antecipadamente, a fim de evitar maiores problemas. 

Podemos comparar a due diligence a uma auditoria.

No âmbito dos negócios imobiliários, a due diligence imobiliária envolve análises de documentos e registros, tanto de imóveis quanto de seus proprietários e negociantes. 

Às vezes, as análises podem alcançar até mesmo terceiros cujas relações tenham reflexos jurídicos na operação (por exemplo: cônjuges, sucessores, credores). 

Por isso, em toda compra e venda de imóveis, assim como operações imobiliárias mais complexas (como os contratos Buy and Lease, Sale and Leaseback, Built to Suit etc), a due diligence se mostra indispensável para garantir a lisura do negócio e prevenir a geração de passivo (conflitos judiciais).

A due diligence imobiliária pode abranger procedimentos como:

• análise do imóvel (matrícula, histórico, situação fiscal, condominial e outras análises e documentos);

• pesquisa sobre o background do titular e do comprador (documentos pessoais, certidões negativas e outros documentos);

• identificação de possíveis ônus financeiros com instituições bancárias ou ônus em processos judiciais;

• identificação de possíveis entraves jurídicos (bem de família, hipotecas e garantias oferecidas em contratos, bem imóvel que faz parte de herança ou testamento, entre outras possibilidades previstas em lei ou contrato);
• análise de outros documentos técnicos que atestem a regularidade do imóvel, quando necessário (por exemplo: memoriais descritivos, alvarás de construção, autos de vistoria, Anotação de responsabilidade técnica, Habite-se e outros documentos técnicos).

A due diligence imobiliária é realizada por profissionais especializados em Direito Imobiliário, Notarial e áreas correlatas. Embora seja um procedimento mais comumente realizado por empresas que efetuam operações imobiliárias com certa frequência (por exemplo: incorporadoras, construtoras, corretores de imóveis, empresas de locação de imóveis, gestoras de fundos imobiliários), a due diligence imobiliária é uma prática importante para qualquer negociação ou operação que envolva bens imóveis: terrenos, loteamentos, casas, apartamentos, prédios, propriedades rurais, obras em construção e outros tipos de imóveis.

Em tese, a due diligence imobiliária não envolve estratégias de negociação, mas ela pode ser acompanhado de uma análise jurídica dos termos da negociação do imóvel. Um advogado especializado pode prestar orientações sobre questões como: 

• condições da contratação;

• moeda e índices monetários utilizados;

• legalidade das multas e cláusulas rescisórias e revisórias estipuladas;
• leis aplicáveis;

• cláusula de foro;

• e outras questões jurídicas que influenciem direta ou indiretamente a negociação.

Naturalmente, este artigo fornece uma visão geral do tema e elenca procedimentos básicos. O caso concreto pode trazer a necessidade de outras providências.

Por isso, recomendamos às empresas e investidores que busquem um escritório de advocacia especializado para a realização da due diligence imobiliária e demais procedimentos de natureza jurídica previamente à realização de um negócio imobiliário. 

Este é um artigo de teor informativo e não equivale a um parecer ou consulta jurídica.