CRI`s: o que é securitização de recebíveis imobiliários

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm ganhado destaque no segmento de investimentos imobiliários. 

Esses títulos são vendidos no mercado de capitais por companhias securitizadoras, que usam créditos imobiliários como lastro financeiro (ou seja: como garantia). Logo, trata-se de uma forma de financiamento imobiliário.

Os CRIs podem oferecer boas oportunidades de captação de recursos para quem deseja investir na construção, aquisição ou locação de imóveis, por exemplo. Do outro lado (ou seja, do lado do investidor), também há a oportunidade de obter bons retornos.

Assim, o investimento em CRIs é interessante tanto para as pessoas e empresas cuja atividade profissional envolve a negociação de imóveis, ou para quem apenas deseja investir indiretamente em imóveis, ou diversificar sua carteira de investimentos.

Mas, devido aos altos valores (segundo a Bolsa de Valores, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300 mil) e à alta complexidade que essas negociações podem apresentar, é importante conhecer bem o seu funcionamento e certificar-se de que todos os títulos e operações envolvidas são regulares e se não oferecem riscos, do ponto de vista jurídico.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são lastreados por meio da securitização de recebíveis imobiliários, que nada mais é do que a criação de uma carteira de ativos de origem imobiliária, realizada com o objetivo de oferecer um produto financeiro no mercado (ou seja: o CRI). 

Usando esta carteira como garantia, a empresa consegue angariar fundos para financiar suas operações. 

Em resumo, a empresa securitizadora consegue, basicamente, “antecipar” os valores que iria receber, e assim, consegue concretizar os negócios; oferecendo, em contrapartida, rentabilidade para o investidor que adquire o CRI.

Quais são os cuidados jurídicos que um investidor precisa tomar ao investir em CRIs?

Primeiramente, é recomendável conhecer a regularidade e idoneidade da securitizadora. O oferecimento de CRIs pelas securitizadoras segue a regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Também é importante conhecer bem as condições do investimento, da remuneração e liquidez. Os índices de remuneração no Brasil também devem seguir as diretrizes e os limites impostos pela legislação.

E quais são os cuidados jurídicos que uma empresa precisa tomar se ela quiser lançar CRIs no mercado?

O processo é bastante rigoroso e envolve diversas ações, desde a auditoria jurídica da empresa e dos investidores, auditoria jurídica dos contratos que lastrearão os CRIs, até a preparação do Termo de Securitização de Créditos Imobiliários. Além do rigoroso cumprimento das determinações da CVM, podem haver outras leis aplicáveis também. 

Por fim, também é importante contar com um planejamento tributário, para evitar autuações fiscais e reduzir a carga tributária sempre que possível, para que possa haver um aumento da margem de lucro.

Naturalmente, este artigo fornece uma visão geral do tema e elenca procedimentos básicos. O caso concreto pode trazer a necessidade de outras providências.

Por isso, recomendamos às empresas e investidores que busquem assessoria jurídica para comprar ou vender CRIs.

Este é um artigo de teor informativo e não equivale a um parecer ou consulta jurídica.