A Permuta na Incorporação Imobiliária

A permuta é um recurso muito usado nas negociações em qualquer segmento de mercado, inclusive nas incorporações imobiliárias. Mas, neste segmento, a permuta requer especial atenção.

Os negócios de permuta (também chamados de “troca”, ou ainda, “escambo”) são previstos no Código Civil, mas as permutas imobiliárias também estão sujeitas a normas próprias, como a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4591/64) e outras, inclusive de natureza tributária.

A Instrução Normativa (IN) n. 107/1988 da Receita Federal define permuta imobiliária como “toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro”, pagamento esse que é chamado de torna.

Logo se vê que a permuta é um tipo de transação que inclui a troca de imóveis, mas não necessariamente se restringe a ela.

Assim como em todo negócio imobiliário, os atos pré-contratuais, o contrato escrito e os atos notariais são elementos de grande importância para a permuta imobiliária.

De acordo com a IN n. 107/1988, quando a permuta for feita a preço de mercado, ela deve estar apoiada em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada.

Mas e nas incorporações imobiliárias em que os imóveis ainda não foram construídos pela incorporadora ou construtora? Como permutar?

Nesses casos, a modalidade jurídica cabível é a promessa de permuta, formalizada por meio do Instrumento Particular de Promessa de Permuta, que pode ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, a transferência da propriedade só acontecerá, de fato, quando o imóvel for construído.

É importante levar em consideração que muitos Cartórios exigem o prévio registro da incorporação imobiliária para registrar o contrato de promessa de permuta. Por isso, às incorporadoras que desejam realizar este tipo de negócio, é preciso se preparar e passar por todo um procedimento de diligência, juntando estes documentos ou regularizando a incorporação, se esta ainda não estiver registrada. Para isto, serão necessárias certidões negativas da empresa, prova dos direitos reais sobre o terreno, memorial descritivo da obra e outros requisitos concernentes ao Direito das Coisas e regras da ABNT.

Por fim, deve-se destacar que também é de extrema importância que os contratos de promessa de permuta, no âmbito das incorporações imobiliárias, devem ser elaborados com bastante atenção às penalidades impostas em caso de inadimplemento e às hipóteses de rescisão.

Existem entendimentos jurisprudenciais no sentido de que o atraso na execução da obra por parte da construtora pode ensejar não apenas a rescisão contratual e o dever de indenizar, mas também, a reintegração da posse do imóvel objeto da permuta (TJRS, 20ª Câmara Cível, AC: 70060113289/RS, 03/12/14).

Por isso, recomendamos às empresas, investidores e permutantes que busquem assessoria jurídica para a redação e análise de contratos, levando em consideração todos os aspectos civis, notariais, tributários — e em alguns casos, até mesmo disposições de Direito Agrário e Direito Ambiental.

Este é um artigo de teor informativo e não equivale a um parecer ou consulta jurídica.