Contratos de Sale and Leaseback (SLB)
As operações de Sale and Leaseback (SLB), como a própria tradução do nome sugere, consistem em negócios de venda e realocação de imóveis — ou, mais especificamente, venda para locação, ou vender para locar de volta.
São negócios bastante visados no mercado imobiliário em países como os Estados Unidos e a França (onde são conhecidos como cession-bail), sobretudo porque podem proporcionar ganhos rápidos.
Nas transações de Sale and Leaseback (SLB), ocorre a venda de um determinado imóvel a um investidol, o qual, por sua vez, alugará esse mesmo imóvel ao antigo proprietário por um longo período.
É uma maneira do proprietário continuar na posse do imóvel, mas ainda assim resolver o problema da falta de liquidez da empresa, uma vez que os valores advindos da venda do imóvel se tornam uma fonte de recursos financeiros para a consecução dos objetivos da empresa e fluxo de caixa para a realização de outros negócios. Além disso, como os aluguéis pagos são contabilizados como despesas operacionais, permitem a dedução do Imposto de Renda, o que é bastante vantajoso. Logo, o Sale and Leaseback (SLB) pode ser uma alternativa interessante para injetar liquidez em uma empresa a um baixo custo para investimento no estoque da empresa, quitação de eventuais dívidas, investimento na ampliação da capacidade produtiva, investimento na otimização de gestão e outros.
A outra parte – investidor/novo proprietário – também colhe uma boa vantagem, na forma dos aluguéis.
Trata-se de um acordo, uma parceria, que se operacionaliza por meio de dois contratos, geralmente de longa duração (10 a 20 anos).
Ou seja: do ponto de vista formal, o Sale and Leaseback (SLB) não se trata de um negócio jurídico único, mas sim de dois negócios, a saber: (i) compra e venda; e (ii) a locação do imóvel vendido ao seu antigo proprietário. Para ocorrência da operação de Sale and Leaseback (SLB), faz-se necessária a formalização concomitante de ambos os negócios jurídicos (venda e locação).
Por isso, além de uma boa negociação, o sucesso do Sale and Leaseback (SLB) também depende de os contratos serem bem elaborados e executados.
Há quem entenda que aos contratos Sale and Leaseback (SLB) se aplicam as mesmas disposições dos contratos Built to Suit (BTS) — ou seja, aquelas previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), com as alterações incluídas pela Lei n.º 12.744/2012.
A figura do Sale and Leaseback (SLB) não é especificamente prevista no ordenamento jurídico brasileiro, mas desde que realizada com fins lícitos, é admitida, assim como os demais contratos civis que não apresentem vícios (coação, simulação, fraude) e que estejam de acordo com todas as normas aplicáveis.
Entre essas normas, estão, naturalmente, as disposições sobre contratos do Código Civil e as disposições sobre locações da Lei nº 8.245/1991.
Já as disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/90) não são aplicáveis aos contratos de Sale and Leaseback (SLB), conforme o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 324.015, de modo que não há que se falar em relação de consumo nos contratos de locação dessa natureza. Mesmo assim, ainda existem controvérsias jurisprudenciais sobre o tema.
As cláusulas autorizadoras de rescisão e revisão contratual nos contratos de Sale and Leaseback (SLB) também demandam uma atenção especial. Existe a possibilidade, por exemplo, da renúncia de revisão locatícia, prevista nos contratos Built to Suit (BTS) na Lei nº 8.245/1991.
Trata-se de cláusula cuja elaboração da redação demanda bastante atenção, especialmente se as partes decidirem pela manutenção da possibilidade de revisão contratual, de forma que as hipóteses devem estar bem delineadas e em consonância com os limites e permissivos legais.
Por isso, recomendamos às empresas, investidores e locadores que busquem assessoria jurídica especializada para a redação e análise de contratos para operações de Sale and Leaseback (SLB).
Este é um artigo de teor informativo e não equivale a um parecer ou consulta jurídica.
